3月16日下午14:00，【篱笆学堂之教你选公司】，我们邀请到了行业老法师季建平，亲自操刀开讲如何选择装修公司&签合同注意事项，同时还将针对群里的各种“疑难问题”进行答疑解惑。

【本期老法师】

今天为大家主讲的是季建平（下面称季老师）：上海季建平工程监理有限公司总监、上海市室内装饰行业协会理事，监理专业委员会技术部主任，各媒体（装修情报杂志、篱笆网、电视栏目）装修顾问，上海市消保委专家库成员。

季老师做过的案例，小到30平米的蜗居新房，大到几万平米的办公楼、会所酒店。每一个只要季老师参与的工程，含金量都是非常高的。

关于什么才是一名优秀的监理？ 

季老师名言：有全面的理论知识作为依据、以及能将丰富经验在现场活学活用，并在平时也不断提升自我。这样才能称的上称职优秀的监理。

季老师获得的荣誉

 

1、季老师讲如何挑选装修公司&签合同注意事项

 

我们平时常常听监理说“吃东家拿西家”、“现场收受好处”等，这些属于职业道德和个人品德，就算这个人不是做监理，他做任何行业都是一样的。

所以光标榜自己不收受好处，并不说明你就是一名好的监理，只能说你是一个有职业道德的监理。

同样的，不断降低监理费而取得市场竞争力，这也不是真正优秀的监理会做的事情。

实际上，价格太低基本收不回成本，再好的监理也经不起这无休止的义务劳动。技术这个东西，其实也就是在中国那么廉价，如果大家有机会到国外走走，一定会发现只要跟技术有关的任何工作，费用都是不菲的。

 

言归正传，开始我们的第一课。

第一部分，怎样挑选装修公司？

平衡装修公司类型与自身定位。

第一步：定位装修公司针对的消费群。根据自身的需求及经济状况，考虑在装修过程中所需的一些基本硬件，对于基本必需品初步估算，然后根据自己的投资预算来选择装修公司的档次。

 

第二步：定位装修公司的偏重。如今的装修公司有偏设计型，有偏施工型，如果你的设计需求是要有比较多的设计理念，可以寻找偏设计型的，如果你要求居家风格的，那么可以寻找偏施工型的。

 

第三步：定位装修的类型。至于全包半包清包的类型，差异在于省钱省事的不同程度。全包比较适用于对装修不懂，自己很忙，预算相对较高追求效果的人群；半包比较适用于对装修略懂，相对有一定空闲时间，预算相较中等的人群；清包则适用于自身对装修较懂，空闲时间多，预算较低的人群。

选择装修公司的考察要素，就以下6点我们大致跟大家解析一下。

1、关于资质：资质是考察要素中比较简单且基本的一点，比较容易做到。如装修公司爽气的拿给业主看，就没有什么问题，如果含糊其辞，就有点不靠谱了。

 

2、关于侧重点：这个也是比较容易了解到的。一般可以直接咨询，主要看业主的需求。

 

3、关于专业水平：这点比较麻烦，需要具体操作了才能看出水平来，比如设计师在设计过程中能否马上领悟业主的需求并制定令业主满意的可行方案。施工中则要看现场人员是否规范造作，是否按标准来施工，后面我们会讲到这部分内容，看现场工地。

 

4、关于价格档次：这部分乍看是挺明显的，业主只需根据自身的预算来挑选合，适的公司，但其实有很多公司，上来的定价较低（所谓的“低开高走”），需谨慎定位。

 

5、关于沟通：这点就是业主与各装修公司业务员和设计师之间的沟通了（全凭个人感觉了）。也可以多走几家公司。如果业主提出要请第三方监管单位，而装修公司表现出抵触的态度，说明他们对自身的管理水平是没有自信的。

 

6、关于信誉度：这方面业主可以通过两个途径了解，一个互联网，一个运气，不是我态度消极，而是，装修公司中的设计师和施工队的水平都是参差不齐的。设计师可以根据价格和沟通来看，而施工队的水平和装修公司的品质不是绝对而是相对的，要好的施工队就需要一点运气了。另外售后服务也是反映这家公司的信誉度的一个重要因素。

在建工地我们要考察什么，我们能考察出什么，基本从上面的图片就总结了。

 

一方面考察公司的管理水平，一方面可以考察这个施工队的专业水平，这对挑选装修公司以及之后的施工队选择上都是非常有必要的。

 

再有一个点，一般我们建议业主看在建工地可以在签订施工合同之前为最佳。有满意的施工队可以在合同中明确约定。

 

接下来举例两个典型的业主：

例举业主NO.1

个人情况：上班忙偶尔加班，不懂装修

装修原因：婚房

面积及预算：80平米，20W（包括家具）

装修品质需求：中等以上

装修偏重：设计

监理建议：1号业主可以选择设计偏重、网站平台上口碑较好价格适中的公司（可以保证售后服务），口碑好的公司在建工地也多，挑选的余地相对较大。装修模式建议半包，可以在双休日采购主材。

例举业主NO.2

个人情况：自由职业，时间随时调配，装修过一套房子

装修原因：翻新

面积及预算：130平米，25W

装修品质需求：基础装饰部分品质要好

装修偏重：施工

监理建议：2号业主要选择偏重施工的公司，根据业主的预算及要求，水电部分的材料可以定高端一些、所有装饰板材需要用环保等级高的类型。然后挑选施工队很关键，多走几个工地，合同预算建议订小半包。

 

好，关于挑选装修公司先到这里，一会儿大家再提问。接下来，我们讲讲施工合同的风险。

家庭装修中存在着许多泥潭深水，网友们在签订合同时即使高度警惕，也难免会有“明枪易躲，暗箭难防”的时候，下面列举一些装修合同中的风险问题，以供广大网友参考，在签订装修合同时避免中招。

 

1、混淆材料笼统报价：装修材料的分类很细，而材料的价格取决于其详细品牌、等级以及具体型号。有些装修公司在报价时，利用不可能将每一类装修材料细分到最终型号、规格的借口，笼统报价，以便在施工过程中偷梁换柱。

 

举例：赵先生在合同预算中看到装修公司使用的涂料为“多乐士品牌”，却没有标明具体的型号规格，工程结束后，双方对于现场使用的涂料价格产生了极大分歧。施工方表示由于赵先生家人对环保要求高，使用的是多乐士的高端系列，实际价格要比当初报价中的价格提高了近一倍，而送货单上也的确清清楚楚的有着赵先生家人的签字，最终赵先生只得按照现场实际使用的价格支付了费用。

 

有些业主不知道，“多乐士”之类耳熟能详的名字，只是一个品牌名称，其规格、型号非常多，如果没有书面详细的约定，很容易就会为装修公司钻空增加费用。

 

2、随意解释合同条款：装修合同中的有些条款由于本身就模棱两可，可解释的答案并不是唯一的。一旦发生纠纷，装修公司就有了“解释权”，网友就只有等着挨宰。

 

如有的装修合同中，如果网友要求原本的项目（设计方案或报价项目）有变动，需要向施工方支付一定的违约金。装修公司就可以利用这一点，在前期设计的时候并不拿出最佳方案，等到施工中网友自己提出改动，这样以来就落入了圈套。

 

例举：吴小姐个人对环保方面是比较看重的，因此一直在纠结木制品的来源到底是自己外面订做，还是让施工方一并做了。从环保的角度来说，能够整个过程在现场看得到的，那是最好，但是又纠结工人的手艺，会不会做好后难看的让人心疼。由于轻信设计师，吴小姐在签合同时选择了所有的木工活都让现场工人打，然而看到现场的效果，吴小姐最终还是将木工外包。这时设计师表示要吴小姐支付该项目的违约金，签合同时的一时大意，吴小姐不得不支付了这笔违约金。

 

3、少报工程量压低报价：针对部分网友贪图便宜的心理，签订装修合同时，装修公司或者故意遗漏某些项目，或者在某些项目中少计算工程量，以达到压低报价，让网友签约的目的。等到现场做好按实结算时，预算就会大大超出。

 

如在计算水电管用量时，由于预算里面积少算，实际施工时就必然会有增加才能完成项目。因为合同或预算中有规定“材料数量按实结算”，业主也只好按照合同规定付款。

 

例举：业主胡先生隐蔽工程验收后，带着满腹疑问来找监理老师，水电施工结束后结算竟然又加出了合同报价三分之一的增项。因为之前听过季老师讲课，胡先生表示自己在看报价的时候特别注意了供应商写的材料等级型号，自己又去市场上看过了，确实是比自己买便宜，总价也比其他的装修公司要低，才选择了这家公司。没想到这才没多久就加出近三分之一的钱，胡先生表示无法接受，希望监理老师能够帮忙。

 

对照胡先生当初的报价，监理去到现场进行工程量核对，当初的报价中的水管、电线管以及电线的数量都是明显不够的。1.5平米的线管，报价中只写了50米，后面写着按实结算，很明显就是为了水电结束后增加费用所设置。其他的例如防盗门安装，门是施工方买的，但是灌浆安装的费用也没有写上去，诸如此类恶意漏项的项目还有许多。许多项目既已完成，胡先生也只能按照实际现场结果付账，最终在监理老师的审核后，帮助胡先生节省了近一半的费用。胡先生感叹，早知道早些请监理介入，就不会发生后面的这些事了。

 

4、型号相同质量悬殊：有些装修公司的预算中会注明：如果原来的材料缺货，乙方有权更换相同型号的材料。这里的“相同”指的是型号，而没有提及其最重要的质量。

 

如在预算中约定的某材料无货时，在这样的条款规定下，装修公司可以理直气壮的用其他规格相同的材料替代，甚至表示可以给予免费升级。殊不知，这样一来质量可能没有保证，价格方面也会相差较大。

 

例举：孙小姐签约的装修公司，因家里有宝宝，在报价中特意要求明确写明了涂料为多乐士森呼吸抗甲醛全效，价格也比较合理，材料档次也是达到了孙小姐的心理预期。谁知开工后，队长表示该型号涂料缺货，可以免费给孙小姐升级到大师漆净味系列，孙小姐一听，大师漆，进口品牌中也算是鼎鼎大名了，很高兴的答应了。殊不知大师漆分进口和国产系列，案例中队长给予更换的，就是国产的成品系列，不仅在环保方面并没有原报价中的好，价格方面更是相差很大。如果没有相对专业的认识，就被施工队坑了。

 

5、付款方式与验收标准：付款方式也是合同中重要的一项。为了更有效地保护自己，最好不要在施工未完工之前将全部款项付清，这样会令您处于一个非常被动的位置，建议根据整体施工节点进度走，每个阶段完成后支付一部分款项。另外，还要对施工期限、误工责任、施工准备及支持工作、违约责任及临时增减等可能出现的问题结算方式、保修时间等细节逐个进行推敲、争取，以从更大程度上保护自己。

 

例举：韩先生位于松江的别墅，装修面积约3000平米，找的是一位留学归来独立经营设计工作室的精英设计师。施工则是该设计师极力推荐的所谓合作多次的队伍，因设计师设计理念极得韩先生喜爱，沟通也非常融洽，韩先生在施工近半时就将装修费用全数支付给了设计师。然而装修持续了三年多，施工队一直以各种借口增加费用、拖延工期，韩先生不得已采取法律手段。

 

我司作为法院指定第三方监理对施工现场进行检测，发现现场施工管理混乱，使用材料档次低下，存在诸多施工质量问题，与施工合同中施工质量要求达到优良差距极大。虽然最终韩先生与施工方的诉讼结果我们不得而知，但如此装修，不仅浪费了韩先生的装修费用，韩先生所花费的时间、精力也是消耗极大。

 

上图就是此案例中现场的情况

Q1：季老师你好，想问一下怎么避免按实结算出现的增项呢？

季建平：按时结算要从源头就开始把关，1、充分了解施工图，2、功能性水电的估量要正确，最有可能加项的是开槽、线管等，根据面积正确估量。

Q2：考察装修公司的资质具体要对方拿些什么东西出来呢？除了营业执照外。

季建平:除营业执照，还要有资质证书。

Q3:怎么样选择装修队？

季建平:如果要找装修队进行施工的，建议找您比较熟知的队伍，或是沟通比较实在的队长、工头，建议也需要有书面的合同协议，相对而言风险会小一些。

Q4:在哪里找监理公司？明天签装修合同。

季建平:可在篱笆预约。季建平监理的篱笆店铺，有陪同签合同服务的，你可以了解下。或者直播结束后私信客服。

Q5:签订施工合同的时候，业主应当要补充哪些条款来保护自己？

季建平:现在违约责任里面有一项延期违约金，一般是30-50元/天，这个数字太少，需提高违约金额。

Q6:很多装修公司都是要求按实结算的，而实际数量往往都是装修公司或者队长来报的，那么这个“实”我们应该怎么核实？比如电线长度，是要一米一米量么？

季建平:篱笆上有些装修公司是有电线闭口的，水管按实结算，也有按照点位来计算的，报的还是比较足的。总体来说，电线水管报个几百的都是漏报的。

Q7:想问下，如何对比多家的预算，预算清单不是应该签了设计合同才会出吗？

季建平:图纸才是预算的根本，在出了详细图纸后，装修公司就可以出据详细报价，这份报价相对正确。

Q8:请问季老师， 一般如何计算室内电线用量？一般客，厨，卧设置多少个插座合适？

季建平:这是经验之谈，按建筑面积，所有1.5、2.5平方的线相加，平均10-15米/平米。例如，100平米大概是1000-1500米 （根据设计的复杂程度和功能性安排而定）。

Q9:季老师，你好，水电工程中，水管选什么品牌，什么型号比较好？

季建平:水管现在有进口和国产，进口洁水和皮尔莎（但皮尔莎也有国产和进口，要注意认准商标）、国产有白蝶和天力等挺多。

Q10:季老师，签装修公司的拎包入住套餐，请问后期怎么验收才能避免掉坑和保证施工质量?

季建平:你说的是指全包装修模式？验收只是对于质量的检测，是阶段完成之后的工作，避免问题和保证施工质量，需要的是在整个施工过程中的巡视监督。

Q11:是不是清包比较放心？

季建平:清包需要你自己比较有时间，购买材料，督促施工人员，并且有信得过的施工队伍，相较而言优点是整体装修费用较低。

Q12:那出了图纸的话，可不可以按实结算不能超过报价的5%这样来约定呢？

季建平:那个应在合同中有约定（在图纸设计和施工不变情况下是不能超过5%）。

Q13:你说的拉低报价，说的是预计报价吗？按照你说的，我感觉都是相对精确的报价，才能在报价清单上做比较呀。那也是出了设计方案之后，才会有精确报价吧？现在我们找的设计基本都是跟装潢公司连带的呀。

季建平:在签设计合同时不要设计和施工连带，这样避免施工合同中的风险。

Q14:PPR覆铜水管有推荐吗？

季建平:现在也有，但用的人家不多。因为PPR水管不改变水质，所以可以根据自身的预算进行挑选购买。

Q15:请问设计合同签了之后，对预算不满意，再找别的施工队可以么？

季建平:由于设计和施工可以分开的，所以完全可以找别的施工队。

Q16:怎么辨别哪些是设计型公司，哪些是施工型公司？

季建平:看店铺内的作品，看样板房工地栏目，看装修日记。

Q17:现在装修公司也很热衷于购买主材，甚至说可以我们自己去看品牌型号，如果他能拿到更低的价格就可以帮我们代买，说这样他们也比较好控制进度。这样做会有风险吗？

季建平:本来这些我们看的团购价什么的都已经很便宜了，他能从中抽取多少利润呢？还是会货不对板？前提是要明确品牌，型号、等级、规格、颜色等所有参数，在合同中的约定，这样可以委托购买。

Q18：水电隐蔽工程这块，在签合同时，最好明确到哪一部呢？开槽总米数，线盒数？这些需要明确么？

季建平:签合同时，开口合同不建议打包（按项目）计算，开槽米数，线盒数量、电线米数这些都是要明确的，预算中的数量一般都是根据估算，凭经验来的。如果有专业第三方监理介入，审核报价时会帮助业主，根据装修的面积大小和实际装修需求进行核对。

Q19：能介绍下全程陪同的监理会提供什么样的服务么？比如陪签合同有没有规定次数，陪同看施工场地有没有限制次数之类的。

季建平：全程监理，前期审核方案报价，陪同签合同一般是在业主基本已经意向某公司，届时季建平老师亲自陪同去签订施工合同，陪同考察施工队一般是没有次数限制的，只要监理档期可以安排；施工中安排现场监理每周巡视现场监督，发现问题会要求工人马上整改，装修材料到场也会进行验收确认，辨别真伪，每个阶段结束都会有专业仪器进行验收，最后会审核现场实际工程量。

Q20：因我认为本次装修房屋原本强电部分质量较好（家里人电工高级技工看过确认质量可以），本次装修为了节约打算做水电增改，而不是全部重做。这样后期如果出现问题容易扯皮，施工或者签合同时是否有办法尽量避免出现这种扯皮情况？

季建平：你需要在施工合同中明确约定，装修后使用过程中出现问题责任要分清，避免使用风险。

Q21：:因为我家需要敲墙什么的，那在敲墙之前，监理会到现场给出意见吗？

季建平：全程监理是可以到现场给出意见的，另，季老师前期审和图纸的时候就考虑到墙体改动的问题了，前期就会给出建议。

Q22：:那监理需要去现场看下，才能判断图纸对吧？

季建平：我本身就是土木工程专业的，所以看到图纸就能基本了解房屋结构了。

Q23：:老师，承重墙面的门想换个位置，可以操作吗？

季建平：这个是根据房龄和结构来定的。你是多层还是高层的？如果是高层往往门边是剪力墙，不能敲。一般是砖混结构，如要敲， 得适当加固（加固方案看到图纸可定）。

Q24：现在还在找装修公司中，有碰到电路按点位做预算的，这个方式相比用米数计算有优势吗？需要注意些什么？

季建平：按照点位做预算的，需要比较注意，因为这种模式很容易重复计算。

Q：能举个例吗？重复计算。

季建平：比如灯头和开关，不能算作两个点位。

Q25：监理是篱笆免费赠送的吗？

季建平：不是的。装修保的公司有篱笆给的抵用券，享4次节点验收监理。

Q:是哪四次？

季建平:水电进场交底、水电隐蔽工程验收、泥木中期验收、最终竣工验收。

Q:那之前会帮忙看图纸和预算、合同吗？

季建平:全程监理要看的。

Q:全程监理是自己另外买的是吗？

季建平:

是，需要另外签订监理委托合同。

Q26:现在有些装修公司有一平米xxx的全包套餐，请问靠谱么？后续会不会增项很多？

季建平：你好，类似这样的套餐，就我们监理碰到的案例来说，后续增项会很多。

Q：比如说大致有哪方面增项？

季建平：

你好，因为每家公司的全包套餐内容都不一样，具体要看到套餐详情来判断。

Q27：请问老师，按一平多少价格算的话，是按建筑面积还是实际面积算？

季建平：你好，监理费用是按照建筑面积计算。

Q：装修公司按每平多少钱算装修费的话，是按哪个面积算？

季建平：装修公司一般都是根据实际施工面积计算的。

Q28：季老师这个门可以移吗？

季建平：从图上看，这不是承重墙，这房子是框架结构的。

 

Q29：:季老师，那么闭口合同是否比开口合同好一点呢？

季建平：这两种方式各有利弊。开口合同对双方来说自由度更大，而闭口合同则小一些，但约定的精确度也要高一些。签了闭口合同不等于不可改变，通常来说，装修过程中变动的情况肯定会发生。

 

Q30：:请问装修拆迁房需要注意哪些装修工程中的事项？我担心拆迁房子质量不好。

季建平：这个与普通公寓房装修的注意事项没有什么区别，动迁房一般是房型相较不好，容积率较高。担心房屋质量的问题，可以请验房师验一下。

 

Q31：:想要把圈出来的地方敲掉，可以吗？